合肥房地产开发市场鸟瞰
先从一个数据说起。合肥市注册登记的房地产开发企业1999年底是241家，到了2001年底已达330家，增长速度是令人惊奇的。在现行的３百多家开发商中，有２００多家已经正在进行项目开发，其余的均在项目研究和意向洽谈之中。各路诸侯摩拳擦掌、跃跃欲试，眼睛紧盯着合肥市房地产市场这块蛋糕。
暂时不管这块蛋糕大不大、够不够分，从开发者的角度说，合肥新的一轮房地产热已经来临多时了，这自然是件好事。
好事归好事，同时也要提醒人们时刻保持清醒的头脑。知道了盛极必衰、否极泰来的道理，就会明白这种强势是不会经久不衰的，此波行情过后必然会出现一段时间的“冷场”。因此现行的开发过程也是一个开发速度的争夺过程，在这个过程中，快手总是抢得商机，而慢手则丧失良机。
开发商的开发理念发生了变化
和合肥前两次房地产开发浪潮相比，现在这批开发商的开发理念已经发生了相当的变化。
借用著名房产策划师潘石屹的说法，第一代开发商的特点是以建房子为主。考核他们成绩的指标是建安量、开复工面积。开发商所有工作的出发点都是房子，很少去关心人的行为、人的需求及市场的需求。钱也不太关心，反正是拿国家的钱搞建设，亏赚无所谓，多建房、快建房才是他们的追求。好在那年头人们的要求也不高，顺口溜“八十年代路到家，九十年代黄土不见天”便是证明。有地方住就行了，至于档次或环境不是居民主要关注的话题。
例如建成于1985至1987年间的西园新村，总建筑面积23万平方米，为当时我省住宅小区规模之最，还因“研究工作的先进性和大规模解决住房问题”获得了联合国人居中心颁发的利古里亚国际荣誉奖。虽然现在看西园新村很普通，但当时给人的感觉是焕然一新的。
第二代房产商从赚钱出发，是计划经济向市场经济转型过程中的产物。他们试图用市场经济的手段来运作房地产，但在又是计划又是市场的形势下，真正市场的约束力受到计划经济的强烈干扰，因此真正发展起来的业主多数带有亦官亦商色彩，琥珀山庄的开发商也在此列。
第三代房产商从人的需求出发（当然也是为了赚钱！），属于更理性、更专业化的一代。他们有现代意识，有个性、有见识，有文化，关心人的需求，关注建筑的本质，力图与时代精神同步。他们包容为房地产行业提供新技术、新设备的其它各行业；尊重客户、尊重市场；对未来的居住、生活和工作有前瞻性。他们是关心环境、关心生态、关心社会可持续发展、为现代人建房的一代。
从大的形势看，现在我们已经基本进入第三代房产商的时代。不管愿意不愿意，每一个开发商都必须在这样的规定背景下施展自己的“拳法”和“剑术”。如果你的“表演”能与背后的布景和伴奏音乐相协调，得分就高；若不吻合，印象分就差，就可能被淘汰出局。
这就好比体操或跳水比赛，每一次评分规则变更后，比赛的内涵自然要随之发生变化。选手们也必然要进行一系列的适应和调整。谁做得好，谁就能胜出，谁就能登上领奖台，否则就只能“没事偷着哭”吧。
市场格局重新洗牌
伴随着开发理念的演变，合肥房地产市场的分布格局自然也在重新洗牌。
根据波特的点竞争战略分析，一个特定的市场竞争模型由强势企业、弱势企业、外来势力和客户因素四部分构成。客户因素由于其影响力较弱，而且不是企业的竞争目标，所以，从竞争者的角度出发，我们可以将其简化为三元博弈模型。进一步地，三元博弈模型还可以细分为四元定位模型，即任何一个市场都是由如下四种不同实力的企业主宰着：市场领导者、市场追击者、市场挑战者和市场寻位者。
如果要用品牌的“名”度来衡量的话，无疑市场领导者是绝对优势品牌，市场追击者是强势品牌，市场挑战者是弱势品牌，市场寻位者是劣势品牌。毫无疑问，在市场竞争的格斗中，这四者之间的位置是流动的。
参照四元定位模型来考量合肥房地产市场，无疑是有意义的。
很长一段时期以来，合肥的房地产市场相对比较封闭，本地的国营房地产企业占据着主导地位。第二代房产商虽然倾心弄出个“样板戏”——琥珀山庄，在全国冒了一次头，风光了一阵子，但并没有领跑者多久。当时的市场领导者是合肥市城改办，追击者有中房合肥分公司等几家，挑战者是若干民营企业，另外还有一批较低资质等级的“杂牌军”充作着跑龙套的角色。
假如仅以这批力量来迎接新世纪的挑战，显然是勉为其难的。在“逍遥津”中快乐一番之后，作为龙头老大的城改办（资质一级，安徽房地产开发三十强之首。）一觉醒来，忽然发现“如今的住宅开发可不是原来的建设住宅小区概念了”。由于感受到了和全国先进水平的差距，他们决心奋力追赶，于是就有了他们后来的一些作品。
如果说先前的琥珀山庄主要以建筑质量和整体设计取胜的话，那么正在建设的世纪阳光花园则更强调智能化的物业管理系统和运动、休闲、娱乐方式，试图通过建筑、环境、色彩的变化来突出‘绿色、阳光、生命’的建设主题。按照他们的理解，现代化的居民小区应该就是这个样子的：既有地段“垫底”又有建筑质量、既有环境美化又有设施配套，对于讲究实际的合肥人应该可以满足了吧。
但有的开发商不这样认为，坚信还有其他现代化版本存在和发展的必要。较量于是开始。
挑战者来势汹汹
以前合肥的房地产市场只有少数外地开发商介入，而且只是小打小闹，属于试验田性质。随着中国正式加入世界贸易组织，洋人渴望已久的国民待遇问题终于普遍得到惠及，更多的外国资金可望流向各行各业，自然包括房地产业。
投资市场由于来了更加厉害的“大户”，原先的“老大老二们”势必要进行新的定位选择。这就产生一个值得玩味的现象：港澳台和沿海发达地区的资本开始大举向内地转入。往日别人可能看不上的合肥房地产市场，如今也成了香饽饽，好些“外乡人”接二连三地闯了进来。他们在这里生火造饭，安营扎寨，开张立业，一时间煞是热闹。
在短短的时间内，人们惊奇地看到，建筑工地东一块西一片地拔地而起。由于有雄厚的基金作后盾，他们的工程建设速度是快的；由于建筑视野的开阔，他们勇敢地突破了合肥市不建（小）高层住宅的思维定势，使得高屋建瓴和电梯上下成了市民居住的新景观；由于先进营销理念的引入，他们给人们带来了一股清新的销售风格；由于社区理解上的差异。他们为人们提供了一种别样的生活选择方式（比如说为什么一定要所有配套设施一应俱全呢，大而全既好也不好，特色其实意味着有所不为）。
在这些外来户当中，元一集团和新世界集团值得首先关注。
元一集团开发的“元一花园”由8栋12层至25层的高层建筑组成，被认为是一处有特色的、高品位的住宅群。它的规划选址适当，用地规模适中，建设定位准确，规划结构清晰，功能分区明确，总体布局新颖，交通系统通畅。单体立面设计将中国古典建筑风格融合到现代建筑之中，颇有特色和新意。
当初元一集团投资合肥时有三种选择，一种是传统的市中心，第二种是郊区，第三种是城市新区，结果他们选择了新火车站地区。其理由是像新站这样的新市区，规划的格局已经具备了包容时尚的巨大能力，而这种对时尚的包容力是一般传统市区无法匹敌的。他们相信日后随着大规模高尚前卫项目的出现，将一举奠定这里人流角色的高尚与前卫。从元一集团对新站区的判断上，我们可以发现它对城市新区的理解有着很强的历时性。
提起香港新世界发展有限公司董事局主席郑裕彤，在香港那可是一个家喻户晓的商界大腕，三十年来他纵横房地产业、珠宝、酒店、建筑业、电讯、交通、能源等诸多领域，是香港财界“五大家族”之一，被封为地产界四大天王之一。该集团在大陆已有60多项联合投资项目，投资重点为基建及物业发展，主要集中在北京、广州、上海、武汉、南京及大连等地。
该集团在内地倡导“居者有其屋”，为大部分长期处于窘境的非富裕阶层提供住宅服务。由于郑裕彤与中央和地方政府的良好关系，他们的土地储备十分丰富，这就给新世界未来的发展提供了优厚的发展前提。当然，他们开发的楼盘也有高档次的，如东莞新世界花园、北京新世界中心和合肥的“新世界太宁花园”等。
这些外来势力不仅来自香港，也来自其它省市，像太阳岛花园的业主就是一家有着江西背景的房地产开发公司。得益于前些年在南方积累了经验，他们一进入合肥市场便显得气势恢弘，打出建造绿色生态智能小区的口号，其省内第一家小区集中冷暖中央空调系统和单元智能化给人留下了深刻印象。
眼光瞄准合肥市场的还有浙江的民营企业广厦集团，从2001年开始，他们专门组织人员五上合肥，对合肥市的房地产市场进行了全面调研，历时4个多月。经过调查他们认为：合肥市的经济发展正处于起步阶段，房地产市场尚未真正成熟，市场整体上升空间较大、市场开发潜力较好，市场的开拓时机已经成熟，开发条件也已基本具备。在此调查基础上，他们迅速成立了广厦安徽置业有限公司，并已进驻合肥。
撇开这些挑战者之间的差别不谈，所有这些“外来户”的一个共同特点就是：在进入合肥市场时“以高、精、尖”形象出现，走品牌创新的道路，力争一炮打红。与此战略相仿佛的还有“柏景湾”的开发者安徽邮电物业发展有限责任公司。
追击者穷追不舍
合肥市政府把其住宅产业化的发展分为三个阶段：一、1999年为启动阶段。制订《合肥市住宅产业现代化试点工作实施办法》，确定试点小区、试点项目作为实施载体；二、2000--2005年为试点阶段。选择正在规划建设中的梦园小区、阳光新村、畅园小区、天使苑、银杏苑、新世界花园等住宅小区作为首批住宅产业现代化试点小区，进行住宅产业现代化多项技术或单项成套技术的试点、示范，建成一批使用新型墙体材料和新型节能建筑住宅小区，并通过试点探索经验，制定全市住宅产业政策，建立健全与住宅相关产业的标准体系；三、2005年后为总结推广阶段。
从试点小区的分布中可以看出，未来我市住宅建设的发展方向是立体的：不仅有高档次的豪宅，也有经济适用型住宅（如畅园小区和天使苑），介于两者之间的则称之为小康型，典型的就是国家小康住宅示范工程。所谓的国家小康住宅示范工程是由科技部、建设部等八个部委联合立项的重点课题项目，是国家“九五”科技计划中的重大科技产业工程项目。国家希望通过科技与经济、科技与产业的结合，提高住宅科技含量，使住宅质量获得全面提升，从而提高经济增长速度。
和现在很多开发商炒作的一些“概念房”不同的是，“小康住宅”是一个科技产业工程项目，所建设的示范小区要通过严格的审批和验收。目前正在开发梦园小区的合肥众望置业有限责任公司是我省第一个争取到国家小康住宅示范工程的业主，这就使它在无形之中获得了某种特殊地位，自然而然地与同类型开发商拉开了一段营销距离。
买方市场下的企业竞争往往是一种特色游戏竞争，面面俱到当然最好，但往褒处说是理想，向贬处讲是空想。这样在地段优势、质量优势、环境优势、服务优势等营销策略之外，他们争取到了新的筹码——科技优势！
虽然科技进步的内容时时在更新，今日的潮流必将为更新的流行所取代，但谁能把握住现在，也可能把握住将来，我想这也是“梦园”带给人们的启示。
结束语
合肥市真正意义上的房地产始于上个世纪八十年代，当时陆续建造了一批住宅小区，像钢铁新村、铜陵新村、曙光新村和太湖新村等等，这个阶段的特点是只有低档次房源和市场的完全卖方性质。邓公南巡讲话之后，合肥的房地产进入新的一轮热潮。为满足一部分先富起来产业集团和个人的消费愿望，开始出现少量高档建筑，这期间的特点是中低档房源为主、高档房源为辅，市场是中性的。随着1999年实物分房制度的正式取消，标志着散户时代的来临，房地产也从此进入实质性发展时代，现在的房源是高中低档都有，市场则完全变成了买方性质。
散户时代意味着市场需求的多样化，这对开发商自然也提出了更高的要求，谁做得好，谁就能有更好的回报。在目前的市场竞争拉力赛中，总体的分布形状应该是两头小、中间大，呈菱形状。大部分企业处在菱形的中间，往高处走可以进入第一梯队，弄的不好也可以沦为第三梯队甚至被清除出局。
企业在市场格局中的变化说到底就是市场分额占有率的变化，当然这只是泛泛而言，实际上并不只有这么一个参数。但不管怎么说，就一段相对固定的时间和一个具体的地方来说，市场就是好比一个大蛋糕，切一块少一块，谁的速度快谁就能获得更多的份额。
任何一个产业和发展都不会永远“飘红”，它总是经历从低谷到高峰、再从高峰到低谷这样的抛物线走势，企业的发展最好要与产业的发展周期在时间上同步，误了高峰期就等于失去了积累和发展的机会。
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