北京地铁5号线的商业传奇
调查档案
名称：地铁5号线10标段
位置：南起和平里北街，北到北三环东路的和平里西街
长度：1203米
北京地铁5号线，在北京地铁网络的基本骨架“两纵一横”中属于东单南北线，纵贯南北。它横跨北京交通干道长安街，平安大道，二、三、四、五环路；途经天坛、雍和宫、地坛等历史古迹，与东单商业区交汇。这条南北交通大动脉，预计到2006年底全线通车运营。届时，它不仅将会给其所途经的区域居民带来居住习惯的改变，更会加快所在区域居民的流动性。同时，南北地区的商业流通效率也将大大提高，逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成整体商业环境。
不少商家正是看中了它的发展前景纷纷扎根于此。以仅占整条5号线1／27长度的10标段为例，附近庞大的小区居民群体导致了周围相应的餐饮、医疗、服务等商家的“安营扎寨”。从记者对整条街的详细调查来看，由于目前还处于地铁施工阶段，交通不是很便利，商家在地铁施工工地后面还是“犹抱琵琶半遮面”。为数不少的消费者仍为附近居民，经常被光顾的也是像稻香村、宏状元粥店，乃至自发形成的菜市场此类商铺。这里没有高大的写字楼、没有豪华的酒店，但地理位置、地段的特点形成了属于此地风格和类型的商业圈。
现场速写
地段环境简陋 商铺进驻踊跃
在10标段全长1203米的小街，未施工完毕的道路显得破旧、简陋，车辆经过，不时扬起阵阵灰尘，惟一使这里略显整齐的就是一排排竖起的蓝色施工隔板。对于这里的商家来说，这些施工工地、隔板，隔断了他们不少的客流与财源，但每一个在这里的商家，不论是在地铁兴建前就已存在的，还是刚刚入驻的，都很看好此处的商机，都很坚信这里未来会更好。
据了解，这条连接北三环东路的小街，在5号线建好后，将进行扩路改建，道路两旁将大规模聚集起各个商铺，这种情况目前就已有显现。在道路路西的一边，300米不到的距离，就聚集了大明眼镜、稻香村、金象大药房、上岛咖啡、小豆面馆、宏状元晶粥店、艾尼森酒店等多家商铺，一家紧挨一家。地铁5号线10标段项目经理部办公室的一位姓张的工作人员告诉记者，5号线从2003年9月开始兴建，将在今年5月底完工，这里的街道也应该会在年底改造完成。10标段的两头将为5号线的和平里北街站与和平西桥站。
由于附近居民的实际需求，在道路东侧被拆迁的地段上，自然形成了一个大型的露天菜市场，与西面的各家店铺相比，火爆异常。每天无论何时都人头攒动，给这条不大的小街带来极旺的人气。
人流量28人／分钟
2月12日16：15－16：25，记者在和平里西街和青年沟路交界口做抽样调查，共有281人在10分钟内通过。
车流量8辆／分钟
2月12日16：15－16：25，记者在和平里西街和青年沟路交界口做抽样调查，共有82辆车在10分钟内通过（备注：由于兴建地铁，和平里西街所处施工工地，此路为单行线道路，车辆由北三环东路禁止驶入。在一定程度上限制了大量车辆经过）
商铺
鲜花店：3个 书报摊：2个 美容美发店：4个 小型私人超市：2个
小型私人营业厅：3个 足疗保健：2个 彩扩店：2个 自行车店：3个
烟草店：5个 宠物医院：1个 垃圾回收站：1个 出版社：2个
水产商店：1个 药店：1个 眼镜店：1个 餐饮店：6个 银行：1个
私人小店铺：若干
地铁沿线生意经
小豆特味面：3万一个月 先下手为强
在探访中记者发现，近半年新增的商铺，多是看中地铁建成后的商机。“先下手为强”，小豆面馆的陈经理告诉记者。他的面馆才开张1个月左右，之所以选择这个时间在这里开店，就是看中地铁开通后会带来的庞大客流量。
虽然由于地铁还在施工阶段，生意并不好，但陈经理坚信将来这里的生意会非常火爆。“而且现在开店租金要便宜许多。”陈经理说，“等地铁开通后，这里一月3万元的租金至少要涨到4万，所以现在租下来开张很合算。”
大明眼镜：没有经济实力甭想在这扎下根
从2003年地铁还没兴建，就在这里有店面的大明眼镜的营业员告诉记者，他们可以算是在这条街经营时间最长、见证了每个商铺的迁移的人。据营业员介绍，他们的店自从地铁施工，交通变得不便利、购物环境变得不好，营业额下降了，“但再坚持一段时间，地铁建好后，营业额也会随之上涨。”营业员对此并不担心。如营业员介绍的一般，要想在地铁建成前抢占地段必须有强大的经济实力做后盾，坚持到地铁建好那天。由此看来，只有机敏的商业头脑还是远远不够的，还需要打硬仗、打持久战的实力。
永康口腔：靠老客户撑门面
负责人王小姐告诉记者，虽然自己的门脸前面被高高的地铁施工工地所遮挡，但此门诊部的经营状况还算可以，主要是些老客户。一个月算下来，平均每天的流水在2000元左右。与永康口腔的其他分店比起来，营业额还是相差一些，“我们最好的门诊部一个月的流水在一二十万左右。”王小姐说。
当被告知大约今年5月底地铁即将建好，王小姐显得很兴奋，一个劲说：“我们一直等待着那天的到来。”据了解，永康口腔之所以选择此处作为第十一门诊部，就是看中了地铁建好后的强大影响力和客流量。
稻香村：老店品牌吸引顾客
记者观察到，稻香村可以说是这条街经营得相当火爆的一家，新老顾客每天络绎不绝，但说起客流量，店内售货员向记者滔滔不绝地说了起来，“我们店自从搬迁到这里，客流量明显不行，减少了不说一半吧，也得有1／3之多。”
据了解，现在这家店就是在靠附近居民和老顾客来支撑，“我们是老店，认我们这个牌子的人还是很多，但我们的销售远远比不上在安定门的第四营业部，它是我们稻香村营业额排前面的一家很火的店。光是人家靠近地铁、公交车站，我们就比不了，这是他们最大的优势。”但他们随即表示，一旦地铁通车，这里的生意将更加红火。
这个大约400平方米的菜市场，有大大小小的摊位近百个。
记者随机采访了两个商家，一家是卖蔬菜的，摊铺面积不大，摊主对记者说，这每个月的租金是660元，如果租两个月的话每个月是550元。当记者问到为什么不长期租的时候他对记者说，这没准什么时候就拆了，当然不会一下子交太长时间的租金，市场又不会退还，不划算；另一家是卖杂货的，摊主是位老大爷，他对记者说他这个摊的租金是每个月480元，可能还要涨价。每天销售额也不太好，也就是几十块钱。通过实地观察，记者发现这个市场绝大多数的商铺都没有《营业执照》和《卫生许可证》以及其他相关证件。
上岛咖啡：目前经营状况亏损
上岛咖啡是2004年5月28日正式开始营业的，据店里的盖经理介绍，这个店的面积有300多平方米，月租金是3万元，相对于这条街的其他商铺价钱算是比较合理的了。她说，目前店里的营业额是每天1000多元，相对年前的2000多元还是少了一些，附近的居民肯定是很少来这里，主要还是那些经过的顾客或者是附近单位的员工占的比例较大。但目前的经营状况还是亏损。
盖经理很有信心地对记者说：“我们现在这么坚持主要还是看中前面的地铁，现在虽然有困难，但地铁修好以后我们的营业额肯定也会直线上升的。”
典型案例
宏状元晶粥店：10年房屋租赁合同成优势不必担心租金上涨
“周围没有比这里更好、更合适的了。”
见到宏状元晶粥店经理那天，正值狗年的第一场瑞雪落下。在询问了店员后，记者看到了带领店员在店铺门前卖力扫雪的代春保经理。提到门前地铁的兴建，刚刚还一脸轻松的代经理显出了一丝无奈与担忧。
“地铁的兴建对我们的影响太大了。”刚一落座，代经理就很直爽地说了起来。在2005年5月10日开张的宏状元晶粥店，作为北京宏状元餐饮有限管理公司下属的23家分店之一，正准备大显身手，却被地铁5号线的兴建“悄悄”阻挡了一下。300平方米左右的店面，一年60万至70万元的租金，按地段来看，这个价位不算高。但对晶粥店来说，这也是一笔不小的数目。“我们店的生意远远不如位于西坝河附近的宏状元益粥店。”代经理说，“它们刚刚开业，面积比我们大了不到一半，但每天的客流量是我们的2倍之多，每到用餐高峰时，在店内排队等待的客人一般要等上50分钟到一小时。”客流量是代经理最为担心的，据他回忆，在腊八节那天，其他分店的腊八粥都卖得相当火爆，只有自己的店一天流水列23家店倒数第一。不仅如此，每月的营业额晶粥店也是最后一名。“我们店虽没有亏损，但也处于人员饱和的状态，任何其他店有的员工福利等额外奖励，我们根本就不可能有，我们现在仅仅能维持员工工资。”代经理说，“现在光顾我们粥店的只是一些回头客和附近的居民，门口街道的单行线阻拦了许多客人，许多人想找我们店都很困难，车也进不来。”
不仅仅如此，总公司所规定的每晚营业到12点的规章，在代经理看来，对他们粥店来说，也是一件很为难的事。据他说，有的分店位于娱乐场所附近，到晚间的夜宵时间，营业额也是很大的一笔数字，但对于晶粥店来说，每晚到9点左右已经就没什么人了，但也不能违反规定私自关门，员工守着空荡荡、灯火通明的店铺等待12点的到来。“说句实话，我们本来每天的‘流水’就不多，每晚还要白白负担那么多电费，这对我们来说是个不小的开销啊。”代经理摇着头，本来就有一丝忧愁的脸上更不见了最初的笑容。
说到即将建成的5号线晶粥店代经理才算舒了一口气，“相信地铁建好后我们的店会好起来。”提前入驻这里的代经理仿佛已经看到了地铁建好后的美好景象。他表示，今后要将自己的店改为24小时营业店。并且在他手中，有一个高于其他店面的优势，那就是长达10年的房屋租赁合同，使他不必担心地铁建好后租金的上涨。“周围没有比这里更好、更合适的了。”这张为期10年的一纸字约也印证了这位个子不高，魄力很大的经理的决心。
与代经理有同样想法的人还不少，在宏状元旁边，一家店面在热火朝天地施工、装修着，据代经理介绍，这家是安徽大厦的人在做，主要经营餐饮、住宿，说到这个算是同行的竞争对手，代经理没有担心。随后，一个负责装修的人向记者介绍，安徽大厦的王经理之所以租下这个店面投资，就是因为看中了它离安徽大厦的本部很近，最主要的原因就是在5号线沿线上，以后从北京站下车的外地旅客坐地铁就能直达这里，很方便，将会带来大量的客流。
金象大药房：为了以后，我们坚持
“随着地铁的修好和道路的加宽，我们的营业额肯定会恢复到以前甚至超过以前的。”
和平里西街的金象大药房在这条街上算得上是元老了，2000年初它就在这里开始营业了，刚开始的时候营业额还不错，附近的居民都上这来买药。可当5号线开始修建以后，情形就改变了。大门口出现了一道人为的“大墙”，既挡住了药店的门脸，又拦住了药店的财路。
药店经理王先生介绍，自从修建地铁以来，店里的营业额是直线下降，现在每个月的营业额和以前相比减少了1／3，有的顾客因为找不到药店，只好打电话到店里，但是打完电话以后却仍然是找不到，竟然绕到雍和宫那去了，这令王先生十分苦恼。他曾试想联合附近几家商铺掏点钱把门前的“大墙”拉走，费用都由自己掏，但结果是交涉失败。说到这，王先生显得特别无奈。
了解到，这个店的营业面积大概是160平方米，租金是每年35万元，共租了3年。面对现在的销售情况，王先生说：“我们现在就是挺着了，没有办法，还得给员工发工资呀，现在面前的这条路又是单行线，过来的人更少了。”但王先生还是充满希望地对记者说：“我对今后的环境还是非常看好，这也是我坚持的原因。随着地铁的修好和道路的加宽，我们面前的路也算是一条主路，过往的车辆和行人肯定会增多，我们的营业额肯定会恢复到以前甚至超过以前的。”说到这里，王先生的双眼闪闪发光。
来源：北京现代商报