房贷利率提高有利强化风险意识
对房地产过热的关注，可以说在中央部委中，央行是最为用力的，只要看看早几个季度推出央行货币政策报告，每一次都房地产发展状况作最详细的描述，也多对房地产信贷风险作出预警表示。这不，央行又开始采取行动。央行3月16日下调了商业银行对住房贷款的优惠利率，并要求上调个人房贷首付比例。ad_dst = 0; document.write("");ad_dst = ad_dst+1;
央行称，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
可以说，央行出台此政策明显是对房地产而来，就是为了降低国内的房产投资热度，但是政策的力度相当温和。可以相信，更为重要的是央行会对此政策市场的反映会相当关注。无论效果如何，央行采取进一步政策不可避免。
同时，对于这次央行政策的出台，可以作以下理解。一是对个人住房贷款来说，由于以往消费者在购买房子，开发商与银行只是会告诉购房的民众，所购的房子总价金额多少，按现行贷款利息，确定贷款的年限，就可以算出购买这套房子每个月应该付款金额。由于低利率，所算出的金额一定会不大，民众顿然会觉得自己有能力支付购房，因此，也就答应签订合同贷款购房了，但实际上，贷款利率是变化的，利率一变化，民众支付房款也就会变化。
2004年10月加息，不少民众才意识利率风险的存在，但那时房地产商的解释是这次加息0.27厘，对个人还房贷款影响不大，也增加不了多少民众负担。但是，如果利率再变化呢？有评论指出，这次央行加息十分平和，只是告诉贷款购房者利率风险的存在。如果不考虑利率风险存在，用贷款购房的民众将面临巨大的利率风险。不是吗？这次调高个人住房信贷利率0.20个百分点再一次向民众表示，个人在贷款购买时，一定要考虑利率风险的存在。
因为，无论是国内民间信贷市场的利率（12%以上）、还是现行国内投资回报率（利率应该是一种平均投资回报率）及美国近50年来的利率变化情况来看，利率在10%以上应该是十分常见的事情。目前，国内个人住房贷款如此之低，就在于央行管制的结果。国内利率市场化程度提高，利率放松管制，那么国内利率也容易上升到10%以上的水平上。
如果利率上升为10%，以复利计算，借款100万，8年后就连本付息就得200万。如果个人购一套房子总额120万，首期付款20万，100万住房按揭，按揭时间为30年，以利率10%计算，每月付款880元，那么30年加总，这笔100万的贷款，付款总额为320多万元。一套房子要支付三套多房子款项。民众知道这个道理，就会明白自己的一生劳动在为谁在做事了。因此，民众购房时，要理性来考虑，一定考虑巨大的利率风险。否则，一旦利率变化，个人就会承担很大的生活压力。
二是提高个人按揭贷款的成数。这对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。同时可以减小商业银行的贷款风险。不过，这些影响与作为不会太大。最为重要的是，近年来，国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，如不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行（即个人住房贷款每月还款额不得个人收入50%），那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。这样做不仅可以让整个房子需求降下许多，也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。
而下调超额准备金利率，是符合央行推行利率市场化以及准备金制度改革的初衷，间接让商业银行拥有更多自主性，重新考虑如何使其资源配置更加合理。此次央行调低超额准备金存款利率，意在逼迫银行寻求新的资金运用渠道，提升其信贷定价能力，适应利率市场化环境。
总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费，从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此，本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识，强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。
（作者为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）