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房地产投资扫盲手册


     先说房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房的同志,初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说,你实际上花了130万买了一套100万的房子。(说明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。
    
     再说房价(实际价值):看完上一段,有朋友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?
    
     由于我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。简单的说,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
    
     因为从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让,npv(净现值)是相同的。
    
     好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响。
    
     由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写。
    
     要彻底写清楚,涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治、经济不分家,就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在,还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。
    
     从根本上说,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出(图书馆有《美国经济发展史》这本书)。
    
     下面,我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。
    
     先讲一个概念,根据《资本论》(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展)。
    
     利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。
    
     先说利率:利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的,混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明:前面已经说过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方说,我要结婚,女朋友说没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由于市场价格也上涨,开发商的利润率并不会明显减少(即便减少,也远高于整个社会的平均行业利润率),大量的资本会用如房产开发,房地产开发的数量会增加,于是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似于股市的阶段性高点),重新寻求一种平衡。
    
     从历史的经验来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因,中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整顿减少土地供应,目的就是为了维持需求减少供应,防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多,就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时,政府是最大的唱多力量一样。
    
     经济学的东西实在是太枯燥了,跟炒股票作基本面分析一样,实在无味。调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲。
    
     二说制度:什么是制度?谁制定了制度?说白了,制度就是一种权利,操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补订□你知道上海有多少房产吗?各种房产的性质吗?本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》,不错,值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市交易的,这非常类似于股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。
    
     现在政府学乖了,逐步逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理(房子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的现象,这是西方人不能理解的)。
    
     炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近,并不是虚构的。
    
    
    
    
    
    
     当然,这只是制度影响房价的一个小小的方面,其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利,因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利,这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明,依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。
    
     在此,我用索罗斯的一句话来结束此段:“繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯
    
     哦。对不起,制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点,我们多花了几十甚至上百万的钱(即总成本超过总收益的那部分,用npv计算的结果),获得的仅仅是流通权(这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的),流通权的收益只能通过投机(即低买高卖实现),而真正构成股票和房产收益价值的收益权(每股收益和租金收入)流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民至死也不知道会输钱的原因,说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样,因为房子和股票都成了大家投机的工具。
    
     问题1:楼主很强呀,请问您说的“期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%”,这是咋算的?
    
     我是外行这样算的:
    
     假如贷款100万,利率上调1%,那么成本上升100×1%=1万;
    
     成本增加只有1%呀?
    
     谢谢楼主!
    
     上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。
    
     举例:100万贷款,5%的贷款利率,期限20年,用购房者用得最多的等额还款法,每月还款6600元,如果贷款利率上升至6%,你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%;期限25年每月还款额增加10.2%;期限30年,还款额增加12%。
    
     为便于计算和说明,故取10%。
    
     问题2:楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻,很精彩,提高我的知识面了。
    
     那么非产权的房子是那些类呢,如何购买呢?这类房子可以出租吗?□□
    
     要把这个问题回答完,等于要把我国建国后的历史讲一遍了。
    
     三说汇率:要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少,因为汇率的影响因素挺多的,最根本的当然是购买力平价(不懂的话自己去看书),第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格,当然也受供给关系影响了。
    
     不知道大家看过谢国忠的文章没有,此人了不起啊,敢说实话,和郎咸平一样,是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道,说得不客气点,关于国有资产流失,我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已,怕触犯某些利益群体,自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话,他们宁愿活在睡梦中(还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗?)。记得我去银广夏考察回来的时候,告诉自己的同学,000557造假时,有谁相信啊?特别是我刚说完,该股就从25元涨到了历史最高价37元,别人都说我神经博□现在是多少呢?1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。
    
     话说回来,为什么要说谢国忠呢,他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家(某些利益团体的代言人)就大批特批。也不想想,像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗?他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看,查《黄金和外汇储备报表》,5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊!!!为什么会爆发式增长呢?
    
     这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机,就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧,固定汇率就是计划经济,由权力部门行政定价,浮动汇率就是市场经济,由供给关系市场定价,当影响汇率变动的基础(即购买力平价)发生变动时,浮动汇率制通过市场具有自动修复功能,而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础,这就成为危机爆发的原动力。
    
     是不是有点难懂啊?
    
     这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷(两者的区别和延边历史大家去看书,这里就不说了)。现在,全世界都知道人民币价值被低估了,人民币应该升值,当然应该是针对美元升值。不说理论了,说了很多人也不明白,还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧?改革开放初期,我国就是价格双轨制,分计划内的和计划外的,倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说:上海的一栋房子,人民币100万,用美元买呢?就是12万。这是在现有的固定汇率制下,如果用购买力平价呢?假设购买力平价是4:1的话,如果用真实美元买的话,就应该是25万美元,中国实行外汇管制,针对合法的外汇,国家必须无条件兑换。其结果就是,老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问:房子还是那房子,那差价13万美元究竟来自于什么呢?我现在就回答大家:来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了,这五年内黄金价格涨了多少(我记得最低的时候是71多块/克,现在要140/克了吧?),石油价格涨了多少你知道吗?(以前好像一直徘徊在20美元/桶,现在呢?50美元),如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备,我们的外汇储备是增长了还是减少了呢?大家自己去算算吧。
    
     经过一个晚上,有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了,心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊?7.05%,1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊?51.25%,6099亿。看来我们建国52年(含改革开放20年)的外汇储备增长只相当于04年一年增长癌□(01年底,2122亿元,04年增长2067亿元。)这是多么大的成就啊!!!!!这速度用不了10年,中国是世界上最富裕的国家。
    
    
    
    
    
    
     你知道为什么吗?你们不知道,也不会知道,政府也不会告诉你们,经济学家更不会。但我会。老百姓都是穷人,为什么穷啊?因为无知。为什么无知啊?因为懒惰,不学习。还是我来告诉大家答案吧。
    
     第一个原因:就是加入wto后,我国的出口的确很快,04年顺差有3百亿。(商务部数据)
    
     第二个原因:就是我们的商务部长,要扩大fdi,(只顾个人政绩,不顾国家利益,痛心癌□)还有就是qfii等资金。这两块有600多亿。(商务部数据)
    
     第三个原因:强势美元不再,美元贬值,投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块:第一块就是大家知道的海外进入的游资(合法的与不合法的,具体因为敏感,在此就不说了),第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润(以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇,汇回国内,现在不了。通过继续投资,一方面可以抵扣所得税,一方面还可以继续合法逃汇、套利)。这两块就是一千多亿。
    
     这还仅仅是国家储备,还不包括大量的民间外汇储备。至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗?
    
     好。现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。
    
     下面就谈谈,游资是怎样影响房地产的。□
    
     不知道诸位有多少炒股的。因为股票是最好的投资入门方法,大家如果懂股票的话,下面的分析大家也就容易懂得多。因为房地产市场也是个投资市场,也可以吸纳和释放资本。
    
     国外资本来中国套汇(由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了,所以说套利基本不存在了),他要选择什么对象(即什么样的资产)呢?一般有几个原则,流动性,收益性是重要原则。参照东南亚,资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好的载体。
    
     由于制度性的问题,外资在我国的投资渠道并不多,外资能合法进入的渠道也就那些。上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧?那是什么呢?那就是价格双轨制,专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙,两个双轨制作用正好抵消。是对老百姓的一个保护,后来说什么和国际接轨(每次一接轨,我们的老百姓福利就要降一截,比如说医疗保险、失业保障、教育并轨,还有厕所收费和停车费与国际接轨等等,算是为地方政府业绩作贡献吧),取消了外销房,这就给投机资本带来了机会,也就苦了老百姓了。国外人士可以名正言顺的外币换成人民币在国内购房了,多么好的渠道癌□我们的地方政府短视癌□□
    
     刚才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。
    
     流通股:对应的是商品房(实实在在的房子,现房或期房,由于现在期房限转,等于新股上市加了个锁定期)
    
     上市公司:对应的是中国的各大城市(比如说上海,就是武钢;温州就是海虹控股,苏州就是上海梅林等)。
    
     大盘股,小盘股:上海就是大盘股,温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的进出,小盘股适合小资金进出。
    
     大家都知道,股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分,为什么上海会成为游资的首选呢?为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢(而根据公布的数据,上海并不是最高的,数据发布受政府控制)?因上海的购买力全国最高,推高的房价资金充沛,支撑比较强,承接力强。同时,上海人投机的心态全国最重,国外资本在退出时比较容易找到下家,而且政府为政绩做多意愿强烈,作为金融城市,资金流动非常好,非常适合大资金的运作,所以我把它比作武钢。炒股的人都知道,大资金进入一个小盘股市很难全身而退的。相比之下,北京、广州、深圳的要比上海小多了,因为他们整体运作的环境不如上海。西部城市就更不行了(盘子太小,太容易推高,上去就下不来了,购买力小,承接力低,出不了货),这种地方海外游资是不会去的。
    
     问题3:海外游资是规模庞大的追求短期利益的资金,至于长期投资和投资收益不应算入游资范畴。还有游资的惯用手段是通过跨市场的炒作行为,最终迫使政府做出有利于他们获利的决策。所以,如果游资对经济的影响,不会仅限于房地产业。
    
     楼上的朋友,学习要全面。以后此类问题就不回答了。
    
     第一:游资对经济的负面影响,我没这样说。游资利用的是现有制度的错误进行投机赚钱,对错误的制度有纠错功能。如97东南亚金融危机。游资是个中性词(无好坏之分)。
    
     第二:房地产只是一个方面,不是全部,拿他做例子是因为在这个板块,房地产的关注度高,而且影响最大。
    
     第三:学习要学透彻,不要一知片解,会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权,即便超过一年,也是短期投资。投资和投机的区分在于目标,而不在于持有时间。不举例说明了,自己去看书吧。
    
     来源:天涯论坛
    
    
    



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